Comment fixer le bon prix de vente dès le départ ?

Vendre efficacement sans brader ni surévaluer

Fixer le prix de vente d’un bien immobilier est l’une des décisions les plus délicates dans un projet de vente. Trop élevé, il peut décourager les acheteurs et allonger inutilement les délais. Trop bas, il risque de générer une vente rapide… mais en dessous de sa véritable valeur. Dans un marché aussi dynamique et contrasté que celui de Montreuil, déterminer le “juste prix” dès le départ est un facteur clé de succès. Voici les conseils d’un professionnel du terrain pour y parvenir avec méthode et efficacité.

Pourquoi le prix de départ est-il si important ?

Contrairement à ce que pensent certains vendeurs, le prix de départ n’est pas un simple point de départ pour la négociation. Il influence la visibilité de votre annonce, le nombre de visites et même la perception du bien par les acheteurs. Un prix mal positionné peut nuire à votre vente de plusieurs façons :

• Un prix trop élevé = peu de visites. L’annonce est comparée à d’autres biens similaires mieux placés. Résultat : elle stagne.
• Un bien longtemps en ligne = méfiance des acheteurs. Un logement qui “traîne” donne l’impression d’un défaut caché.
• Un prix trop bas = perte financière. Vous pouvez sous-évaluer votre patrimoine, surtout dans des zones en tension comme Montreuil.


L’objectif n’est donc pas de vendre à tout prix, mais au bon prix, dans un délai raisonnable et avec une transaction sécurisée.

L’erreur classique : se baser sur l’affectif

C’est humain : on a tendance à valoriser son propre bien parce qu’on y a vécu, investi du temps ou réalisé des travaux. Pourtant, le marché ne tient pas compte de l’attachement émotionnel. Il répond à une logique d’offre, de demande et de comparaison.

Par exemple :

• Un appartement rénové avec soin dans une petite copropriété mal entretenue peut ne pas atteindre le prix espéré.
• Une maison familiale avec de bons souvenirs peut être perçue comme “trop grande” ou “à rafraîchir” pour une jeune famille.


L’estimation d’un bien ne doit pas reposer sur la subjectivité, mais sur des critères objectifs et des données concrètes.

Les 5 critères essentiels pour fixer un prix cohérent

1. La localisation précise

À Montreuil, comme dans beaucoup de villes, le prix peut varier fortement d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à l’autre. Proximité du métro, des écoles, du parc, ambiance de quartier… influencent fortement la valeur perçue d’un bien.

Exemple : un appartement dans le Bas-Montreuil proche de la ligne 9 n’aura pas le même prix qu’un logement à La Boissière, même avec la même surface.

2. La surface habitable réelle

La surface loi Carrez (pour les appartements) ou la surface habitable (pour les maisons) constitue un point de comparaison clé. Attention : les annexes, sous-sols, combles non aménagés ou balcons n’entrent pas systématiquement dans ce calcul.

Un bien de 70 m² affiché comme “grand T3” mais comprenant 15 m² de combles non aménagés ne pourra pas se vendre au même prix qu’un vrai 70 m² habitables.

3. L’état général du bien

Un bien en bon état, bien isolé, sans travaux à prévoir, peut se vendre plus cher qu’un bien identique nécessitant rénovation. Les acheteurs intègrent toujours le coût des travaux dans leur budget – et souvent, ils le surévaluent.

Des éléments comme l’année de construction, l’isolation, la toiture, la chaudière ou les menuiseries sont autant d’indicateurs à prendre en compte.

4. L’étage et l’exposition (pour les appartements)

Un appartement au dernier étage avec ascenseur, bien orienté et sans vis-à-vis, se vendra plus facilement qu’un rez-de-chaussée sombre sur cour. Ces éléments peuvent générer une surcote ou une décote importante.

L’exposition joue aussi : un logement lumineux orienté sud est généralement plus recherché.

5. La tension du marché au moment de la vente

La loi de l’offre et de la demande reste un critère majeur. En période de forte demande (comme c’est le cas dans certains quartiers de Montreuil), les biens peuvent se vendre plus rapidement, parfois même au prix ou au-dessus.

En revanche, en période calme, les acheteurs prennent plus leur temps et négocient davantage.

Pourquoi l’estimation en ligne ne suffit pas

Il existe aujourd’hui de nombreux outils d’estimation gratuits sur internet. S’ils peuvent donner une fourchette de prix approximative, ils ne tiennent pas compte :

• De l’état réel du bien (travaux, luminosité, entretien).
• De l’environnement immédiat (rue calme ou bruyante, voisinage, vue dégagée ou non).
• Des dernières ventes locales comparables.


Seule une analyse terrain, menée par un professionnel, permet d’affiner précisément le bon positionnement de votre bien.

Côté AEV Immo, nous croisons données du marché, expertise locale et visite sur place pour vous proposer une estimation fiable, réaliste et sans engagement.

Peut-on volontairement “tester le marché” avec un prix haut ?

C’est une tentation courante : afficher un prix élevé “pour voir” et baisser plus tard si besoin. En pratique, c’est une stratégie risquée.

• Les premières semaines de diffusion sont cruciales : c’est là que l’annonce est la plus visible.
• Un prix surévalué attire peu de visites, donc pas de concurrence entre acheteurs.
• Une baisse trop rapide donne une mauvaise image (pression, défaut suspect…).


Il vaut mieux arriver directement avec un prix cohérent, quitte à générer plusieurs visites et faire jouer la rareté pour vendre vite et bien.

Quid de la marge de négociation ?

Il est courant de prévoir une légère marge de négociation, souvent entre 2 et 5 %. Mais cette marge doit être intégrée dans la stratégie de prix de départ.

Un bien affiché 10 % au-dessus du marché, même avec une marge de négociation, semblera tout simplement trop cher. À l’inverse, un bien bien positionné dès le départ attire plus de monde et permet parfois de se passer totalement de négociation.

Fixer le bon prix : une étape stratégique

En résumé, un bon prix n’est ni le plus élevé ni le plus bas, mais celui qui :

• Correspond à la valeur réelle du bien,
• Tient compte du contexte de marché local,
• Et donne envie aux acheteurs de venir visiter rapidement.


Fixer un prix juste dès le départ, c’est gagner du temps, attirer des acheteurs sérieux, et vendre dans de bonnes conditions.

En conclusion : faire appel à un professionnel, notre estimation est gratuite et sans engagement

Nous savons qu’aucune vente ne se ressemble : chaque bien mérite une étude précise, un regard neutre, et une approche sur-mesure.

Grâce à notre connaissance approfondie du marché de Montreuil, nous vous aidons à :

• Obtenir une estimation fiable et argumentée,
• Positionner intelligemment votre bien dans l’offre locale,
• Lancer la vente dans des conditions optimales pour atteindre votre objectif.


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Mieux vaut un bon prix maintenant qu’un prix révisé dans 3 mois.

Mandat exclusif : les diagnostics offerts pour vendre sans stress

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Nous prenons en charge l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires pour la mise en vente de votre bien, ce qui représente une économie non négligeable et une tranquillité d’esprit dès le départ.

Selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation, ces diagnostics peuvent inclure :

• DPE – Diagnostic de Performance Énergétique
• Amiante (si le permis de construire est antérieur à 1997)
• Plomb (CREP) – Constat de Risque d’Exposition au Plomb
• Électricité
• Gaz
• ERP – État des Risques et Pollutions
• Termites (selon la zone géographique concernées)

• Métrage Loi Carrez (pour les appartements)
• Assainissement non collectif (pour les maisons hors réseau public)


Tous ces éléments sont exigés pour publier une annonce et signer un compromis de vente. En les prenant en charge pour vous, nous accélérons le processus et valorisons immédiatement votre bien auprès des acquéreurs.

N’hésitez pas à nous consulter

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